Đầu tư nhà phố trong hẻm cụt lỗ hàng trăm triệu đồng

Vào năm 2009, chị Khuê đã vội vàng mua căn nhà phố nằm ở cuối con hẻm 2m tại phường 10, quận Tân Bình với giá 800 triệu đồng bao pháp lý do nhu cầu tìm nhà gấp, thị trường địa ốc toàn chung cư cao cấp giá đắt đỏ. Căn nhà tọa lạc trên khu đất khá hẹp, diện tích 27m2, kết cấu 1 trệt, 1 lửng, 1 lầu có lan can.

Tuy nhiên, sau khi nhận nhà mới phát hiện ra chưa thể ở ngay bởi công trình quá cũ, bị thấm mốc tương đối nhiều, chị tiếp tục bỏ tiền sửa chữa, tân trang, chống thấm, lắp đặt thiết bị nội thất… nâng tổng giá trị ngôi nhà lên hơn 1 tỷ đồng. Tới năm 2015, chị Khuê có nhu cầu đổi chỗ ở, cho thuê căn nhà song ế ẩm vì hẻm quá sâu. Tới đầu năm 2016, cần tiền rao bán, chị lại bị khách ép giá xuống dưới 1 tỷ đồng, thậm chí có người còn đưa ra mức giá 700 triệu đồng. Mang tài sản thế chấp ngân hàng, ngôi nhà của chị Khuê bị định giá chỉ còn 600 triệu đồng.

Người đến xem nhà chê lối vào hẻm 2m song bị lấn chiếm gần hết, lưu thông khó khăn. Nhà tọa lạc ở cuối đường nên lối thoát hiểm, công tác phòng cháy chữa cháy không bảo đảm. Cuối cùng do đuối lý với người mua, lại cần tiền gấp, kỳ kèo mãi, chị chỉ bán được ngôi nhà với giá 800 triệu đồng. Chị Khuê tiếc rẻ cho biết, chị lỗ gần 250 triệu đồng sau hơn 5 năm đầu tư vào ngôi nhà hẻm cụt. Nếu biết trước như vậy, chị gửi 1 tỷ đồng vào ngân hàng, lấy tiền lãi thuê nhà trọ sẽ chủ động nguồn vốn để đầu tư hơn.

Trường hợp ngôi nhà tọa lạc cuối hẻm 3m, đường Trần Văn Đang, quận 3, Tp.HCM của vợ chồng anh Tuấn thậm chí còn thiệt hại nặng nề hơn, bán lỗ gần nửa tỷ đồng bởi khu vực này từng xảy ra hỏa hoạn. Ngôi nhà được mua năm 2013 với mức giá 1,7 tỷ đồng, 1 trệt, 1 lầu, tổng diện tích 70m2. Mang tiếng là hẻm 3m nhưng những hộ xung quanh lấn chiếm làm cho lòng hẻm chỉ còn chưa đến 2m. Sau khi sửa chữa, tân trang, thiết kế lại ngôi nhà nhà thật hoành tráng với sơn nước đắt tiền, lát lại toàn bộ đá hoa cương và gạch nền bóng kính, sửa khu vực bếp, làm mới 2 phòng tắm… giá trị suất đầu tư đội lên đến 2,2 tỷ đồng.

Mua nhà phố trong những hẻm cụt đòi hỏi phải sàng lọc kỹ pháp lý, am hiểu quy chuẩn xây dựng và chấp nhận môi trường sống phức tạp mới phòng tránh được các rủi ro dẫn tới thua lỗ. Ảnh: Vũ Lê

Gần 3 năm sau, vợ chồng anh Tuấn mới chuyển về nhà mới nhưng không may khu này nhiều lần xảy ra cháy lặt vặt. Vì lý do hẻm sâu nên cả phố đều lấn hẻm, lối thoát hiểm hẹp nên tới đầu năm 2016, vợ chồng anh phải dời đi, chỉ bán được 1,7 tỷ đồng, lỗ mất 500 triệu đồng tiền tân trang nhà và nhiều nội thất khác. Anh Tuấn chia sẻ, vì chưa hiểu được bài toán mua nhà trong hẻm cụt có làm cho cao cấp mấy cũng chẳng bán được giá cao nên vợ chồng anh đành chịu lỗ.

Ông Nguyễn Tấn Phong với hơn 6 năm hành nghề môi giới nhà phố lẻ trong khu dân cư hiện hữu ở Tp.HCM cho hay, đối với nhà phố hẻm, nhất là hẻm nhỏ, hẻm cụt, hẻm sâu, đường cùng, nhà đầu tư phải hết sức thận trọng trước khi chọn mặt gửi vàng bởi loại sản phẩm này có nhiều chi tiết phức tạp cần cân nhắc kỹ càng.

Ông Phong phân tích, có 3 nhóm đối tượng mua nhà phố hẻm nhỏ giá khoảng trên dưới 1 tỷ tới 2,5 tỷ đồng/căn trở xuống. Nhóm thứ nhất là người ít tiền, mua để ở. Nhóm thứ hai là mua vì mục đích kép, đó là tích lũy tài sản, ở thời gian đầu sau đó bán đổi nhà to. Nhóm thứ ba là mua nhà rẻ về tân trang để bán nhằm kiếm lời. Hiện tại, trên thị trường địa ốc, nhóm khách hàng đầu tiên và thứ hai khá đông bởi non kinh nghiệm nên họ thường bị thua lỗ nhiều hơn so với nhóm thứ ba.

Theo ông Phong, có ít nhất 3 yếu tố cần phải tính trước khi đầu tư nhà hẻm ở Sài Gòn nhằm tránh những thất bại đáng tiếc. Đầu tiên là cẩn trọng pháp lý. Do lịch sử để lại, các căn nhà phố cá thể trong hẻm sâu tại Tp.HCM thường bị vướng pháp lý, xây dựng cơi nới, lấn chiếm, khó hoàn công, xảy ra tình trạng tranh chấp hoặc thuộc diện quy hoạch, phóng hẻm, mở rộng lộ giới. Để có thể nắm rõ tình trạng pháp lý của ngôi nhà, khách hàng cần sự hợp tác hỗ trợ thông tin của bên bán và phải khảo sát khu vực và tiếp cận cơ quan quản lý địa phương. Làm tốt bước này, người mua sẽ tránh được một bàn thua trông thấy.

Hai là cần có kiến thức tối thiểu về lĩnh vực xây dựng. Ở mỗi địa phương, huyện, quận, nhà hẻm thường có chuẩn xây dựng không đồng bộ. Được xây dựng mấy tầng, khoảng lùi đối với nhà hẻm là bao nhiêu, mức độ nâng cấp, sửa chữa ra sao để đúng quy định, hợp túi tiền và không ảnh hưởng tới nhà hàng xóm. Nhà phố có tường chung hay không, có bảo đảm thông gió, thoáng mát mùa nóng và không bị thấm dột mùa vào mưa, cầu cống, hệ thống thoát nước ra sao… đều cần tới sự tư vấn của các chuyên gia xây dựng. Làm tốt khâu đó giúp cho suất đầu tư vào ngôi nhà hẻm không bị vung tay quá trán, tránh tình trạng mua nhà về phải đổ cả núi tiền ra sửa chữa, nâng cấp, dẫn tới khi bán thường lỗ nặng.

Ba là cần lường trước môi trường sống phức tạp. Hẻm cụt, hẻm nhỏ, đường cùng, càng vào sâu càng phát sinh thêm nhiều vấn đề xã hội. Những cái bẫy cần phải biết trước khi mua loại tài sản này tương đối nhiều. Đấy là chiều rộng thực tế của hẻm có đúng như bản vẽ trên giấy tờ nhà? Nếu hẹp hơn nghĩa là hẻm đã bị lấn chiếm. Thanh khoản của tài sản sau này rất hạn chế vì cản trở lưu thông, lối thoát hiểm khẩn cấp bị tắc nghẽn, phòng cháy chữa cháy khó khăn. Môi trường sống xung quanh, hàng xóm lân cận, tình hình an ninh của các nhà phố trong hẻm có bảo đảm? Môi trường sống và mối quan hệ xã hội trong những khu hẻm nhỏ là một thách thức không hề đơn giản với những nhà đầu tư nhà phố trong hẻm nhỏ.